Les zones tendue en Espagne (loi sur le logement 2023)

La nouvelle Loi sur le Logement de 2023 a introduit d'importantes nouveautés en matière de régulation et de contrôle des prix des loyers. Parmi les plus significatives et controversées figure la création du concept de "zone tendue".

Ces zones sont caractérisées par des conditions particulières sur le marché immobilier (prix des loyers, coût des hypothèques, etc.), entraînant un risque de pénurie de logements pour la population. Les gouvernements régionaux ont la responsabilité de déclarer une zone comme "tendue", permettant ainsi l'adoption de restrictions pour contrôler le marché.

Pour comprendre en détail l'application de cette mesure incluse dans la Loi sur le Logement, découvrez les zones de location tendues et l'état actuel de cette réglementation.

Qu'est-ce qu'une zone tendue ?

Pour qu'une zone soit déclarée tendue, elle doit répondre à certains critères liés au prix moyen des loyers ou des hypothèques dans la région. Cette déclaration ouvre la voie à une gamme de mesures de contrôle du marché locatif, visant à atténuer la tension dans cette zone. La déclaration de zone tendue est valide pour trois ans, renouvelable annuellement si les circonstances le justifient.

Quels sont les pré-requis pour déclarer une zone tendue ?

Pour être déclarée tendue, une zone doit répondre à au moins une des conditions suivantes :

• Le coût moyen des hypothèques ou des loyers, plus les dépenses et fournitures de base, doit dépasser 30% des revenus moyens des ménages de la zone.
• Le prix d'achat ou de location des logements doit avoir augmenté, au cours des cinq dernières années, d'au moins trois points de pourcentage de plus que l'augmentation cumulative de l'IPC de la région concernée.

Quels mesures applicables dans les zones tendues ?

Les restrictions sur les prix des loyers dans les zones tendues sont importantes. En 2023, les propriétaires ne peuvent augmenter les loyers de plus de 2%. En 2024, la limite passe à 3%, et en 2025, un nouvel indice sera appliqué, abandonnant l'IPC comme référence.

D'autres mesures peuvent également être mises en œuvre dans ces zones :

• Prorogation extraordinaire annuelle pour le locataire après la fin du contrat, pour un maximum de trois ans, aux mêmes termes et conditions.
• Limitation du loyer pour les nouveaux contrats à la rente du contrat précédent.
• Pour les propriétaires réalisant des travaux de rénovation ou d'amélioration, une augmentation jusqu'à 10% est possible sur le prix du dernier contrat.
• Les grands propriétaires sont ceux qui possèdent 5 biens immobiliers ou plus, avec des règles plus strictes en matière de contrôle des prix.
• Possibilité de mettre en place des indices de référence des prix de location par zones, avec une base de données des contrats de location pour évaluer les mesures adoptées.
• Incitations fiscales pour les locations de longue durée dans les zones tendues, avec des bonifications de 50 à 90% sur l'IRPF.

Comment déclarer une zone tendue ?

C'est aux communautés autonomes de décider d'appliquer la Loi sur le Logement et de définir une zone de marché résidentiel tendue. La déclaration doit être précédée d'un processus préparatoire de collecte d'informations sur le marché résidentiel et suivre certaines formalités.

Comment savoir si la zone d'achat est une zone tendue ?

Actuellement, aucune autonomie en espagne n'a officiellement demandé cette déclaration, bien que certaines en aient l'intention. Par exemple, en Catalogne, bien que 140 zones tendues aient été formellement demandées, le gouvernement central a rejeté cette demande en attendant un indice de référence des prix de location homogène pour toute l'espagne.

Selon une étude d'Atlas Real Estate Analytics (Fragua), 20,83 % du territoire espagnol pourrait potentiellement être déclaré tendu, principalement dans les provinces de Barcelone, Madrid, les Baléares, Valence et Malaga.