La rentabilité locative en hausse en Espagne [analyse]

Abante mise sur le secteur immobilier et prévoit une normalisation des valorisations des actifs et une augmentation généralisée de la rentabilité locative.

C'est ce qu'explique la société spécialisée dans la gestion et le conseil financier dans un rapport, affirmant qu'il existe une opportunité claire d'investir dans le marché immobilier en espagne, dans un contexte de croissance des principales villes, et où l'on commence à voir un ajustement après les hausses des taux visant à combattre l'inflation.

Selon l'équipe de conseil immobilier d'Abante, nous sommes à l'aube d'un retour à la normalité concernant les valorisations des biens, ce qui stimulera la rentabilité locative de manière généralisée et offrira des opportunités d'investissement.

Le rapport souligne que le marché immobilier s'ajuste aux nouveaux taux d'intérêt, ce qui entraînera "le retour au bon sens dans les valorisations", après plusieurs années de correction des prix, sauf dans le marché résidentiel.

"Pour un même immeuble de bureaux 'prime' sur le Paseo de la Castellana (Madrid), qui se vendait en 2019 avec un rendement de 3,25%, aujourd'hui un acheteur potentiel exige plus : 4,5%.

Même si le loyer a augmenté en raison de l'indexation sur l'inflation (15%), le prix a baissé de 17%, c'est l'effet de la capitalisation du revenu à 4,5% contre 3,25%. Quelque chose de similaire s'est produit dans le commercial et la logistique, bien que moins prononcé dans ce dernier. En général, les loyers n'ont pas augmenté pour compenser l'effet de l'augmentation du rendement exigé et, dans certains segments, ils ont même diminué en termes réels (rendant cet effet plus intense). Le marché résidentiel des villes en croissance démographique, en revanche, a réussi à compenser l'augmentation du rendement exigé par la croissance des loyers," explique-t-il.

Selon Abante, le scénario actuel, après la première baisse des taux d'intérêt de la Banque centrale européenne (BCE) depuis 2016 et la prévision de nouvelles baisses dans les mois à venir, décrit "une économie avec une croissance faible qui a réussi à réduire l'inflation sans entrer en récession, mais avec un nouveau contexte de taux permettant de revenir aux rendements moyens historiques des investissements locatifs, s'éloignant des rendements ridiculement bas des années 2019 à 2022. Offrant ainsi de la valeur à ceux qui ont une capacité d'achat."

Et ajoute que "l'augmentation de la rentabilité locative des différents types d'actifs immobiliers marque un retour à la normalité. Par conséquent, une opportunité d'investissement. Acheter dans des emplacements 'prime', que ce soit des commerces ou des bureaux avec des rendements de 3% à 3,5%, était une anomalie en termes historiques et un signe évident d'un marché dysfonctionnel. Des transactions d'investissement en entrepôts logistiques en dessous de 4% de rendement ont été observées…"

Focus sur Madrid et l'arc méditerranéen Cependant, l'engagement envers le secteur immobilier n'est pas généralisé. En effet, Abante insiste sur l'importance d'être sélectif avec les actifs et de se concentrer sur les villes en croissance démographique, notamment Madrid et l'arc méditerranéen.

"En espagne, la démographie et la croissance démographique favorisent l'investissement dans les principales capitales de province. Parmi elles, Madrid en premier, puis les villes de l'arc méditerranéen sont les pôles d'attraction du talent et du capital, largement devant les autres. Ce sont les villes où la croissance économique est la plus importante, et donc où il y a plus d'opportunités de développement professionnel. Mais ce sont aussi les villes où la population trouve plus d'opportunités de loisirs et pour fonder une famille. Par conséquent, c'est dans les villes en croissance démographique qu'il est le plus attractif d'investir dans l'immobilier, surtout maintenant que les nouvelles rentabilités, plus élevées, offrent à nouveau de la valeur," détaille l'étude.

Un exemple des opportunités qu'Abante observe sur le marché immobilier est le retour des investissements de Vitruvio, la socimi gérée par la société. Ce véhicule d'investissement immobilier coté, dirigé par Joaquín López-Chicheri, a repris sa croissance par acquisitions après des années où les valorisations n'étaient pas attractives ou la structure de financement ne l'était pas. De plus, il réexamine des opérations d'apport d'immeubles de sociétés familiales, le créneau de marché dans lequel il est spécialisé.

Ces derniers mois, par exemple, la socimi a conclu un accord avec la 'proptech' Clikalia pour investir dans des logements locatifs sur les marchés les plus demandés, avec l'objectif de créer un portefeuille de jusqu'à 1 000 unités dans les années à venir.

Abante est également exposée au secteur immobilier via un fonds d'investissement sectoriel spécifique géré par José Ramón Iturriaga, lancé à la mi-2023. Baptisé Abante Sector Inmobiliario, FI, ce véhicule d'investissement mise sur les entreprises cotées nationales et européennes. Parmi elles, on trouve les socimis espagnoles Merlin Properties, Colonial, Grupo Lar, Árima Real Estate et Inversa Prime ; ainsi que les allemandes Vonovia et TAG Immobilien ; les françaises Gecina, Unibail-Rodamco-Westfield (URW) et Klépierre ou la britannique Big Yellow Group. Le fonds Abante investit également dans des promoteurs, comme Aedas Homes, Metrovacesa, Neinor Homes et Inmobiliaria del Sur (Insur) ; des chaînes hôtelières comme Meliá et d'autres entreprises de services immobiliers, comme Icade.

Selon Iturriaga, le fonds offre déjà des rendements de 20%, un signe clair que "le marché commence à se reprendre et que, après les décotes, l'immobilier coté revient sur le radar des investisseurs".

En résumé

• Abante prévoit une normalisation des valorisations immobilières et une hausse de la rentabilité locative.
• Les nouvelles conditions de taux d'intérêt créent des opportunités d'investissement.
• Focus sur Madrid et l'arc méditerranéen pour un investissement attractif.
• Le fonds Abante Sector Inmobiliario montre des rendements de 20%.