Une grande partie du parc immobilier en Espagne est à rénover

Seulement 8,5 % des logements en vente annoncés sur Idealista précisent nécessiter une rénovation ou une mise à jour, selon l'étude d'Idealista sur les annonces publiées à la fin de 2023.

Cela représente seulement la partie visible de l'iceberg d'une situation que les experts attribuent à la faible sensibilisation des citoyens aux rénovations de leurs maisons, mais aussi à d'autres facteurs comme l'impact des campagnes des administrations pour améliorer la qualité des logements, où les demandes excèdent les aides disponibles. Les familles doivent réaliser qu'elles doivent investir dans l'entretien de leurs maisons, confirment les experts.

Le gouvernement central, les autres administrations publiques, et même l'Union européenne, ne cessent de répéter qu'il est nécessaire d'améliorer l'efficacité énergétique des bâtiments. Ces derniers sont responsables de 40 % de la consommation énergétique européenne et de 36 % des émissions de gaz à effet de serre sur le Vieux Continent. L'objectif fixé par l'Europe est d'atteindre la neutralité carbone d'ici 2050, en fournissant les ressources nécessaires pour décarboniser le parc immobilier.

L'espagne a reçu près de 3,5 milliards d'euros de fonds européens pour relancer la rénovation de bâtiments énergétiquement inefficaces. Tant le gouvernement que les autonomies ont souligné le succès de la demande pour ces aides, atteignant les objectifs en termes de traitement des demandes. Cependant, il y a plus de demandes que de fonds disponibles, et de nombreux dossiers restent bloqués dans un enchevêtrement bureaucratique, certains cas prenant plus d'un an à résoudre. Tout cela constitue un frein à la rénovation du parc résidentiel.

Agir sur la construction de nouveaux bâtiments est plus simple que de rénover et réhabiliter le parc actuel de logements en espagne. En effet, la réglementation européenne récemment approuvée par le Parlement européen concernant l'efficacité énergétique des bâtiments impose que tous les nouveaux bâtiments soient à zéro émission dès 2030 et laisse à chaque État membre le soin de définir les politiques pour stimuler la rénovation et la réhabilitation des bâtiments résidentiels.

Bien que chaque pays doive respecter certains critères minimaux pour les bâtiments résidentiels : ils devront adopter des mesures garantissant une réduction de la consommation moyenne d'énergie primaire d'au moins 16 % d'ici 2030 et entre 20 % et 22 % d'ici 2035, ce qui entraînera la rénovation des logements les moins efficaces.

L'espagne possède un parc vieillissant. Les logements ont en moyenne 40 ans (des années 80), avec un certificat moyen d'efficacité énergétique de catégorie E, indiquant clairement la nécessité d'une réhabilitation, selon les données d'idealista/data, la proptech d'Idealista.

Les provinces avec un parc de logements plus ancien sont la Biscaye (1968), Barcelone (1972) et Saragosse (1974), tandis que parmi les capitales, les villes les plus "anciennes" sont Barcelone (1962), Bilbao (1963), Madrid et Valence (toutes deux avec une moyenne de 1969).

Cependant, les provinces où les certificats d'efficacité énergétique (CEE) de moindre qualité ont été obtenus se trouvent en Biscaye, avec une lettre F, et les deux provinces des Canaries, Las Palmas et Santa Cruz de Tenerife, avec une lettre G.

Ce panorama des besoins pour améliorer le parc résidentiel en espagne contraste avec le manque de sensibilisation ou de connaissance des citoyens lorsqu'il s'agit de mettre en vente un logement. En effet, à la fin de 2023, seulement 8,5 % des logements en vente annoncés sur Idealista spécifient dans l'annonce qu'ils nécessitent une rénovation ou une mise à jour, selon l'étude du marché immobilier du sud de l'Europe.

"En espagne, en matière de logement, il n'y a jamais eu de culture de l'entretien, ce qui fait que la croyance que nous devons améliorer les maisons pour gagner en efficacité énergétique et d'autres normes de santé actuellement normalisées n'atteint pas encore une grande partie de la population", commente Alfredo Sanz, président du Conseil Général de l'Architecture Technique d'espagne (CGATE).

"Il est vrai que de plus en plus de personnes rénovent leurs appartements pour obtenir un plus grand confort et, par conséquent, améliorer d'une certaine manière leur santé, mais si nous parlons d'économies financières, lorsque vous expliquez au propriétaire que les bénéfices seront amortis, dans le meilleur des cas, dans quelques années, la méfiance s'installe", ajoute l'expert.

Et de conclure que "il faut également prendre en compte que les maisons nécessitant le plus de rénovations sont souvent habitées par des personnes âgées, qui, malgré les aides, n'ont pas suffisamment de ressources financières pour faire face aux dépenses, ou bien décident que ce seront leurs enfants ou leurs proches qui s'en chargeront lorsqu'ils hériteront du logement".

Selon les données d'idealista/data, rénover un appartement en espagne revalorise en moyenne son prix de vente de plus de 30 %, en fonction du nombre de chambres du logement. Cette augmentation est moindre dans les provinces où les prix sont plus élevés, comme aux Baléares (17,1 %), à Madrid (19,2 %), au Guipuscoa (20,2 %) ou à Barcelone (24,6 %).

Les prévisions nationales, tant dans le Plan National Intégré d'Énergie et de Climat que dans la Stratégie Nationale de Réhabilitation, parlent de réhabiliter en profondeur un peu plus de 7 millions de logements avant 2050. Cela signifie, à un rythme d'environ 300 000 logements par an. "Les données confirment que cela n'est pas respecté", commente Fernando Landecho, membre du conseil d'administration du Collège Officiel des Architectes de Madrid (COAM). "Il y a une méconnaissance de la situation réelle des logements de la part d'un pourcentage très élevé de personnes qui les mettent en vente ou en location. Mais cela ne signifie pas que c'est seulement un problème de manque de connaissance de la société, mais peut-être aussi que l'administration n'a pas su mettre en place les moyens suffisants pour le faire connaître".

La période de demande d'aide pour les actions de réhabilitation au niveau du bâtiment s'est achevée en 2023. C'est l'un des cinq plans prévus par le Plan de Récupération, Transformation et Résilience (PRTR), qui prévoit de mobiliser au total 3,420 milliards d'euros pour 510 000 actions de réhabilitation. Selon les prévisions, l'exécution de ces améliorations subventionnées devra être terminée avant le 30 juin 2026.

Le secteur a déjà déploré la lenteur du traitement de ces aides par les communautés autonomes, comme l'a exprimé il y a quelques mois le président de l'Association des Promoteurs Constructeurs d'espagne (APCEspaña), Juan Antonio Gómez-Pintado, à idealista/news, "il y a beaucoup de dossiers dans les communautés autonomes, qui sont celles qui ont en fin de compte l'obligation de gérer les fonds Next Generation. Le grand drame est qu'il y a très peu de dossiers approuvés et que les subventions ne seront pas utilisées, contrairement à ce que nous voyons dans d'autres pays".

Les données officielles sont concluantes et confirment que la réhabilitation des logements en espagne n'a pas décollé comme prévu. La délivrance de permis de construire pour la rénovation ou la restauration de logements a clôturé 2023 avec un peu plus de 22 200 logements en cours de réhabilitation, selon les données du Ministère du Logement et de l'Agenda Urbain (MIVAU), soit 7,8 % de moins qu'en 2022 et marque deux années consécutives de baisse après l'impulsion vue en 2021 (de 7 %), suite à la sortie de la pandémie. Les données de 2023 sont pires que celles de 2019, jusqu'à 22 % en dessous des données pré-pandémie, et c'est le nombre le plus bas de permis de construire pour rénover et/ou restaurer des logements depuis 1997. En ce qui concerne la réhabilitation des bâtiments destinés à des logements, les chiffres sont pratiquement similaires.

Le porte-parole du COAM ajoute que "au-delà des aides, il est nécessaire de sensibiliser les familles au fait qu'elles devront engager des dépenses pour mettre à jour leurs logements, ce qui se traduira par une rentabilité, également en termes d'économies d'énergie et de confort. La dépense moyenne par logement en entretien ne dépasse pas les 800 euros par an. C'est une somme très insuffisante et nous devons viser des chiffres plus élevés, tout comme nous nous soucions de l'entretien de notre voiture".

Il ne faut pas sous-estimer l'effort que font les institutions publiques. À ce qui a été dit précédemment, s'ajoute que le secrétaire d'État au Logement et à l'Agenda Urbain, David Lucas, a proposé lors de la dernière réunion des ministères européens du secteur en Belgique, qu'il puisse y avoir plus de fonds au niveau européen pour la réhabilitation et la construction de logements en location, lorsque les fonds européens prendront fin en 2026.

Face à cette situation, pour ACENZ, une entreprise spécialisée dans la gestion énergétique des bâtiments, la collaboration public-privé est essentielle pour tenter de réduire la complexité et la bureaucratie de ces procédures.

Pour Iván Madrigal, directeur des Relations Institutionnelles d'ACENZ, il est nécessaire de mener davantage de campagnes de sensibilisation parmi les citoyens, "car il n'existe pas de culture de réhabilitation, ni de connaissance des avantages, ni des subventions, et ce qui est plus grave, dans de nombreux cas, il y a une perception erronée que les bâtiments ne sont pas si mal sur le plan énergétique, et qu'ils n'ont pas besoin d'être réhabilités".

Mais aussi promouvoir le financement public-privé, ou améliorer la communication entre les organismes gouvernementaux et améliorer la digitalisation du secteur et travailler pour avoir plus de personnel qualifié, non seulement au sein des AAPP, mais aussi dans le secteur de la construction et du bâtiment.

Il est crucial d'améliorer la qualité du parc de logements en espagne. Lors de la mise en vente de logements sur Idealista, les annonceurs ont la possibilité de mettre en avant l'état dans lequel se trouve le bien. Ils peuvent choisir si le logement est neuf, en bon état ou nécessite une rénovation.

Seulement 8,5 % des logements en vente en espagne annoncés sur Idealista affirment nécessiter une rénovation ou une mise à jour. C'est presque le même pourcentage qu'en 2022 (8,6 %), mais cela représente une augmentation de plus d'un demi-point par rapport à la période pré-pandémique (7,9 %).

Lors de l'achat d'un logement, de plus en plus d'acheteurs prêtent attention aux qualités de l'immeuble qu'ils souhaitent acheter en termes d'isolation des murs et des fenêtres, du système de chauffage ou de climatisation dont il dispose ou des améliorations qui peuvent être apportées à la cuisine, aux salles de bains ou au reste du logement. Plus d'informations sont fournies, mieux c'est, affirment les experts.

Les provinces où apparaissent le plus d'annonces de vente affirmant que le logement nécessite une rénovation sont la Biscaye (16,4 %), Zamora (15,5 %) et Madrid (14,6 %), devant le Guipuscoa (13,8 %), Ségovie (13 %), La Rioja (12,2 %) ou Navarre (12,1 %). En A Coruña, Asturies, Ávila, Burgos, Jaén, León, Ourense, Pontevedra, Salamanque, Tolède, Valladolidou Saragosse, plus de 10 % des logements sur le marché nécessitent des travaux de rénovation.

Parmi les provinces où le poids des maisons nécessitant une réhabilitation est le plus faible, on trouve Santa Cruz de Tenerife (5,1 %), Gérone (4,8 %), Alicante (3,9 %) ou Malaga (3,1 %).

Dans les capitales, il semble y avoir une plus grande sensibilisation des citoyens au moment de fournir des informations sur l'état du logement. À Bilbao, ce pourcentage atteint 22,4 %, suivi par San Sebastián (19,5 %), Santander (18,3 %) et Zamora (18,1 %). Parmi les grandes capitales, il y a également plus d'annonces de logements nécessitant des travaux au-dessus de la moyenne provinciale, avec Madrid (17,2 %), Barcelone (14,2 %), Valence (13,3 %), Saragosse (12,4 %), Séville (11,2 %) ou Malaga (8,7 %).

Cette analyse démontre clairement le besoin accru de sensibilisation et d'investissement dans la rénovation et la réhabilitation des logements en espagne, non seulement pour améliorer l'efficacité énergétique et le confort, mais aussi pour augmenter la valeur des propriétés sur le marché immobilier.

Les défis bureaucratiques et le manque de fonds adéquats restent des obstacles majeurs, nécessitant une collaboration plus étroite entre le secteur public et privé, ainsi qu'une amélioration de la communication et de l'accès à l'information pour les propriétaires et les acheteurs potentiels.