Réforme du crédit immobilier en France: impacts et perspectives 2024

Les emprunteurs immobiliers retrouvent enfin des conditions plus favorables. Le Haut Conseil de la Stabilité Financière (HCSF), régulateur bancaire du secteur, a admis le 4 décembre une diminution significative de la production de crédits immobiliers, marquant une baisse de 43% à 9,2 milliards d’euros en octobre 2023, contre 16,1 milliards un an plus tôt. Cette tendance s'aligne sur la réduction des transactions et l'attentisme du marché, dans un contexte d'ajustement progressif des prix, selon le HCSF. Pourtant, cette situation est un frein pour de nombreux ménages.

Pour redynamiser le marché, le régulateur, sous l'égide de Bercy, a annoncé trois nouvelles mesures, applicables dès le 2 janvier. La première est l'extension de la durée maximale des prêts de 25 à 27 ans, mais uniquement pour l'acquisition de biens anciens nécessitant des travaux conséquents (comme la rénovation énergétique), qui doivent représenter au moins 10% du montant total du prêt (au lieu de 25%). Cette mesure permet de réduire le taux d'endettement, facilitant ainsi l'approbation des dossiers sous le seuil des 35% d'endettement autorisé. Cependant, l'impact reste modeste selon Cécile Roquelaure d'Empruntis, avec une réduction de mensualité de 22 euros pour 100.000 euros empruntés, mais avec un coût global augmenté de 6.000 euros pour un prêt sur 27 ans.

La deuxième mesure permet aux banques d'augmenter leur flexibilité en matière de critères d'octroi de prêts. Actuellement, elles peuvent s'écarter des normes (35% d'endettement sur 25 ans) pour 20% de leurs dossiers, mais ne le font que pour 14,3% d'entre eux. Ce pourcentage pourra désormais être calculé sur neuf mois au lieu d'un trimestre, augmentant le nombre de dossiers éligibles, bien que l'impact soit considéré comme limité.

Le troisième ajustement concerne les prêts-relais, pour lesquels les intérêts ne seront plus inclus dans le calcul du taux d'endettement pour certains dossiers. Néanmoins, cette pratique est déjà en place depuis janvier 2021.

Les professionnels du crédit expriment leur déception face à ces mesures jugées trop timides. Ils auraient préféré une augmentation plus significative du taux d'endettement ou de la durée des prêts. Caroline Arnould, du réseau Cafpi, souligne la complexité croissante de ces règles, difficilement gérables à l'échelle des réseaux bancaires.

Du côté des agents immobiliers, la frustration est également palpable. Loïc Cantin de la FNAIM déplore le manque d'audace du HCSF face aux attentes des acquéreurs, et plaide pour plus de flexibilité, comme la portabilité ou la transférabilité des prêts.