Propriétaires : outils et astuces pour éviter les locataires mauvais payeurs

La préoccupation principale des propriétaires de biens locatifs est la cessation du paiement des loyers. Lorsqu'un locataire cesse de payer et devient un mauvais payeur, cela déclenche un véritable cauchemar pour le bailleur, qui se trouve privé à la fois de son bien et des revenus qu'il génère. C'est pourquoi il est essentiel d'avoir un contrat de location rédigé et mis à jour conformément à la législation, incluant une clause mauvais payeur.

Heureusement, il existe des outils pour assurer le paiement du loyer et éviter les locataires mauvais payeurs. Quels sont-ils ?

La caution dans les contrats de location : c'est une protection fondamentale dans le contrat de location et elle est obligatoire. La caution correspond à un mois de loyer pour les logements et à deux mois pour les locaux commerciaux. Ce montant est remis au propriétaire au début du contrat, qui doit le déposer auprès de l'organisme compétent dans le domaine de la location dans sa région.

L'objectif de la caution est de fournir une couverture financière en cas de dommages à la propriété ou de non-paiement du loyer. À la fin de la location, si aucune dette ou dommage n'est constaté, ce montant est restitué au locataire, jouant ainsi un rôle dissuasif et protecteur.

La garantie bancaire pour la location de logements : cet outil implique une institution financière agissant comme garant du locataire. La garantie bancaire assure au propriétaire le paiement des loyers en cas de non-respect des obligations financières du locataire. Si le locataire ne paie pas le loyer, c'est la banque qui assumera la dette.

Elle est souvent exigée lorsque le locataire ne dispose pas de garanties économiques suffisantes. Cependant, obtenir une garantie bancaire peut entraîner certains coûts et conditions pour le locataire.

Garantie additionnelle dans les contrats de location : semblable à la caution. Le dépôt de garantie ou garantie additionnelle est une somme supplémentaire que le locataire remet au propriétaire. Ce montant peut être d'un ou deux mois de loyer, selon ce qui est convenu entre les parties. Cette somme est conservée par le propriétaire, c'est-à-dire qu'il n'a pas à la déposer auprès d'une entité. Le dépôt de garantie dure aussi longtemps que le bail : le propriétaire le conserve jusqu'à la fin du contrat.

Une fois le bail terminé, si l'appartement est en bon état et qu'il n'y a pas de non-paiement, ce montant sera remboursé. La différence entre cet outil et la caution est que le dépôt de garantie est une sécurité supplémentaire, c'est-à-dire plus d'argent pour couvrir les éventualités.

Assurance impayés de loyer : c'est sans doute l'un des outils les plus efficaces pour garantir le paiement et éviter les mauvais payeurs. L'assurance impayés de loyer offre au propriétaire une protection contre les locataires qui cessent de payer le loyer, en couvrant les mois de dette générés. Ils peuvent être souscrits pour des mois ou des années et, de cette façon, l'assureur sera chargé de sélectionner le locataire le plus fiable pour la location, car en cas d'échec, il sera responsable financièrement du non-paiement.

De plus, beaucoup de ces assurances incluent des services supplémentaires tels que des conseils juridiques, la gestion des recouvrements et, dans certains cas, une indemnisation pour les dommages causés à la propriété.

Fichier des locataires mauvais payeurs : c'est aussi l'un des outils les plus efficaces, simples, rapides et économiques pour assurer le paiement du loyer et éviter les mauvais payeurs. Pour un prix dérisoire, moins de 10 euros, vous pouvez obtenir un rapport sur le candidat locataire qui révèle sa capacité économique, son historique dans d'autres locations et si celles-ci ont été affectées par des impayés, ainsi qu'un indice de risque sur ce que cela impliquerait de lui louer le logement.

Garantie pour renforcer le droit de recouvrement : une alternative supplémentaire et efficace pour assurer le paiement du loyer et minimiser les risques associés aux locataires mauvais payeurs est de choisir un système de garantie de recouvrement à travers l'intervention de professionnels dans la gestion de la location, communément appelé ‘Facility Management’ dans le secteur immobilier.

Gestion intégrale de la location : la gestion intégrale de la location couvre bien plus que simplement trouver un locataire fiable. Elle comprend la gestion continue de la propriété, des contrats et de leurs extensions, la gestion des recouvrements et des paiements, ainsi que l'attention aux besoins et exigences tant du locataire que du propriétaire (réparations, conflits, etc.).

Références au moment de louer : l'une des méthodes les plus efficaces pour trouver un locataire fiable, garantir le paiement du loyer et éviter les mauvais payeurs est de demander aux potentiels locataires leurs expériences de location précédentes. Si le candidat à la location a déjà vécu en location, demandez si vous pouvez parler à ses anciens propriétaires et obtenir des références.

Étude de solvabilité pour la location : l'analyse de solvabilité est un outil qui permet de connaître la situation économique des locataires potentiels et, ainsi, de sélectionner ceux qui offrent le plus de garanties ou de sécurité. Le but est d'analyser si le locataire potentiel dispose des fonds suffisants pour faire face au loyer, et si cela ne sera pas compromis en cas d'imprévu. Si vous souscrivez une assurance impayés, ce sont eux qui le feront pour vous, mais vous pouvez le faire vous-même.

Pour cela, il est nécessaire de connaître les revenus et les dépenses du locataire et de déterminer la somme qu'il lui reste pour faire face aux mensualités. Les assureurs estiment qu'un candidat solvable est celui dont les loyers ne dépassent pas 30-40% de son salaire.

Consulter les contrats de location précédents : une stratégie efficace pour identifier des locataires fiables et garantir le paiement consiste à leur demander des copies de contrats de location précédents. Cela permet d'évaluer les montants qu'ils payaient auparavant, ainsi que la durée de ces contrats.

Le garant personnel solidaire : comme alternative à la garantie bancaire, il y a l'option du garant personnel solidaire, qui est une tierce personne (comme un parent, un ami ou un partenaire) engagée à répondre économiquement en cas de non-paiement du locataire principal. Si cela se produit, il faut notifier ce garant pour laisser trace et exiger le paiement.

L'assurance habitation contre les dégâts : pour se protéger contre d'éventuels dommages causés par le locataire à la propriété, il est recommandé que le locataire et le propriétaire souscrivent des polices d'assurance habitation. Le locataire doit assurer les biens à l'intérieur du logement, tandis que le propriétaire doit assurer la structure et les éléments fixes de l'appartement.

Clause mauvais payeur : la clause anti-morosité avertit les locataires qui ne paient pas leur loyer qu'ils seront ajoutés au fichier des mauvais payeurs. Cette clause sert également à détecter d'éventuels locataires mauvais payeurs. Si un candidat refuse de signer le contrat à cause de cette clause, cela peut suggérer son intention de ne pas payer à l'avenir. En cas de non-paiement, le propriétaire peut ajouter le locataire à la base de données de morosité, rendant ses futures locations plus difficiles.