Loi sur le logement en Espagne : quel impact sur les investisseurs ?

La Loi sur le Droit au Logement 12/2023 en espagne a semé une grande incertitude dans le secteur immobilier, suscitant la crainte d'une démobilisation des investisseurs face à l'insécurité juridique qui pèse sur le secteur.

Les agences immobilières sont dans le flou concernant les frais de location, les informations qu'elles doivent fournir sur les propriétés qu'elles proposent, et les conséquences des plafonds imposés par la Loi sur le Logement 12/2023 sur les prix de location dans les zones tendues restent difficiles à discerner.

On observe un net virage des agences vers le secteur de la vente au détriment de la location de logements, de moins en moins rentable. Cette situation conduit à des licenciements, une baisse de la production et même à la fermeture d'agences.

Nous détaillons dans cet article certains aspects de la Loi sur le Logement qui restent obscurs pour de nombreux agents immobiliers.

Impacts de la Loi sur le Logement 12/2023 sur la rentabilité des agences immobilières : concernant les frais généraux liés à la vente ou à la location de logements, la Loi 12/2023 introduit la possibilité d'un accord entre les parties pour les assumer. Cependant, selon cette loi, les frais de gestion immobilière et de formalisation du contrat seront à la charge du bailleur (auparavant, selon les communautés autonomes, ils pouvaient être partagés ou même incomber au locataire).

Il est important de noter que cela s'applique uniquement au cas du logement principal. Pour d'autres types de biens, tels que les contrats saisonniers, les logements de luxe, les logements touristiques et les locaux commerciaux, les frais de gestion immobilière peuvent être négociés entre les parties.

Cette nouvelle situation pourrait créer de nouveaux types de gestion immobilière et diversifier les honoraires des agences. Cela pourrait se traduire par un changement dans la prise en charge des frais généraux du logement, par exemple.

La nouvelle loi ne résout pas l'augmentation des prix de location ni la pénurie d'offres de location, ce qui poussera les entreprises immobilières à opter pour d'autres modalités de location, telles que la location saisonnière, la location touristique ou la location de chambres, de bureaux ou de garages, qui échappent en outre à la fiscalité ordinaire et à la régulation étatique. En fin de compte, la location résidentielle deviendra une option minoritaire.

Manque de professionnalisation des agents immobiliers : la Loi sur le Logement 12/2023 ne s'attaque pas au problème du manque de professionnalisation au sein des agences immobilières. La loi n'impose pas un registre obligatoire des agents immobiliers, comme c'est déjà le cas en Catalogne ou dans la Communauté Valencienne, et permet à quiconque sans expérience de se lancer dans la vente ou la location de logements.

Information minimale obligatoire à fournir au client : la loi stipule que les acheteurs ou locataires doivent, avant de verser tout montant, recevoir des informations détaillées sur les conditions de vente et les caractéristiques du bien et de l'immeuble. Les données d'identification du vendeur et les informations sur la situation juridique du logement doivent également être fournies.

Cette exigence pourrait-elle enfreindre la protection des données ? De plus, ces informations pourraient être très utiles à des tiers qui pourraient occuper illégalement le logement s'il est vide.

Qu'est-ce que l'exclusivité immobilière ?

Une clause importante dans les contrats d'intermédiation immobilière concerne l'exclusivité. Cette clause lie le client à l'agence immobilière pour une période déterminée et prévoit une pénalité en cas de non-respect par le client, qui pourrait vendre le bien par lui-même ou par l'intermédiaire d'un tiers, par exemple.

Cette pénalité doit être clairement et expressément mentionnée dans le contrat d'intermédiation immobilière.

Effets de la déclaration de zone de marché résidentiel tendu : un autre aspect clé de la Loi sur le Logement 12/2023 est la déclaration de zones de marché résidentiel tendu, qui subiront une limitation des hausses de loyers. Cette réglementation, à peine instaurée (seulement en Catalogne), provoque confusion parmi les propriétaires et les locataires quant à leurs droits ou obligations en matière de prix de location.

La conséquence semble être la réticence des propriétaires à proposer des logements à louer dans ces zones déjà problématiques pour l'accès au logement locatif.

De plus, l'expérience de l'utilisation d'indices pour limiter les prix en Europe ou en Catalogne en 2020 semble avoir été un échec.

Droit de rétractation ou de renonciation du consommateur dans son contrat avec l'agence immobilière : le consommateur a le droit de se rétracter du contrat d'intermédiation dans une vente dans un délai de 14 jours sans avoir à fournir de motif et sans frais. Ce délai est porté à 30 jours si des visites commerciales à domicile ou des voyages pour promouvoir ou vendre des biens ont lieu.

La rétractation est valide tant que le consommateur agit en tant que tel, c'est-à-dire en tant que personne physique agissant à des fins non liées à son activité commerciale, industrielle, artisanale ou professionnelle, et que le contrat est conclu en dehors des locaux commerciaux de l'entreprise.

Dans ces cas, toute clause du contrat d'intermédiation imposant une pénalité pour rétractation ou renonciation est également annulée.