Le flipping building, l'art d'acheter et de revendre des immeubles

Le concept de 'flipping building' consiste à acquérir des immeubles entiers, les rénover et les revendre, générant ainsi d'importants bénéfices pour les investisseurs. La majorité de ces bâtiments proviennent de l'époque du boom immobilier. Beaucoup d'entre eux ont été occupés illégalement ou pillés au fil des ans.

Voici l'interview de Tony Sotelo, PDG de Carmon Comunidad de Inversores pour Idealista.

Qu'est-ce que le 'flipping building' ?

D'une part, il y a le 'flipping' immobilier, qui implique l'achat de petits biens, leur rénovation superficielle, leur valorisation et leur revente, naturellement avec un profit pour l'investisseur. Notre innovation réside dans le 'flipping building'. Nous employons une méthode similaire, mais en achetant des immeubles entiers de 15 à 20 logements minimum, tirant parti de l'économie d'échelle pour créer de la valeur. Nous acquérons souvent des immeubles de l'époque de la bulle immobilière, sans licence d'occupation initiale, sans achèvement des travaux ou ayant été squattés, vandalisés ou volés. Notre but est de leur apporter une valeur ajoutée considérable. Actuellement, nous travaillons sur un immeuble à Talavera de la Reina, où nous avons installé des pompes à chaleur performantes. Nous aurions pu choisir des radiateurs, mais pour un coût similaire ou légèrement supérieur, nous avons opté pour des pompes à chaleur offrant également la climatisation.

Outre la rénovation et l'obtention des licences nécessaires, nous meublons et décorons entièrement les appartements. Lorsque nous terminons, les appartements sont prêts à l'emploi, similaires à ceux d'Airbnb, manquant seulement de linge de maison, car nous installons aussi les électroménagers.

Combien de temps prend une opération (achat, rénovation et vente) ?

Dans le 'flipping house', la rénovation d'un appartement standard peut prendre jusqu'à deux mois. Le défi ici réside dans les aspects légaux (licences d'achèvement des travaux, projets...). Dans notre cas, il ne s'agit pas seulement de rénover et de vendre, mais aussi de gérer tous les aspects administratifs et juridiques. Malgré cela, nous agissons assez rapidement. Le dernier immeuble vendu à 100% l'a été en un an.

Qui fournit le capital pour la rénovation ?

Nous investissons via une communauté d'investisseurs que nous avons formée, composée de petits investisseurs. Ces derniers contribuent avec une somme qui leur convient, et c'est avec ce capital que nous investissons. Plus vite nous terminons, plus vite les investisseurs récupèrent un rendement plus élevé.

Combien d'opérations avez-vous réalisées jusqu'à présent ?

Nous en sommes à la troisième. En fait, il s'agit de deux immeubles et 25 villas.

Dans quelles zones géographiques vous concentrez-vous ?

Principalement en espagne. Les projets se situent surtout en Castille-La Manche, mais nous étudions également un projet à Alicante.

Nous cherchons des immeubles offrant une bonne rentabilité, en effectuant une étude sur la demande et le prix du marché. La notion de demande n'est cependant pas toujours claire. Actuellement, tout se vend, mais à un certain prix, ce que j'explique souvent aux investisseurs. Beaucoup m'indiquent avoir mis un an à vendre leur bien, mais après une baisse de prix, la vente se concrétise souvent en moins d'un mois. Nos critères incluent la proximité avec les zones d'emploi et les grandes ou moyennes villes, éléments qui renforcent et facilitent la vente. Chaque propriété est vendue à son juste prix.

Quelles rentabilités obtenez-vous avec ces projets ?

Nous nous lançons dans des projets complexes, avec des immeubles parfois inoccupés, vandalisés et accumulant divers problèmes. Cependant, les rentabilités que nous obtenons sont élevées. Par exemple, un immeuble à Guadalajara a généré une rentabilité de 72%.

Gérez-vous la vente des appartements ?

Oui, nous accordons une attention particulière aux détails dans les appartements. Par exemple, nous installons des portes en bois massif, coûtant seulement 10 euros de plus. C'est un investissement mineur pour nous, mais significatif pour la qualité de vie de l'acheteur. Nous visons la rentabilité, mais toujours avec une philosophie d'investissement axée sur la qualité.

Avez-vous envisagé de réaliser des projets de réhabilitation clé en main pour des gestionnaires de location ?

Pour l'instant, non. Dans certains cas, nous avons offert aux investisseurs la possibilité de conserver un des appartements, en fonction du projet et du prix, plutôt que de bénéficier de la rentabilité du projet. À Guadalajara, par exemple, une investisseuse a conservé un appartement entièrement fini et meublé, et nous gérons la location pour elle avec une rentabilité de 10%. L'option clé en main pourrait être envisagée, mais les clients finaux paient généralement plus et valorisent davantage le produit.

Envisagez-vous de convertir des locaux commerciaux ou des bureaux en logements ?

Nous étudions actuellement une opération de conversion de bureaux en logements, concernant un étage entier d'un immeuble à usage mixte en Castille-La Manche. Il s'agit de 1 600 m² pouvant accueillir environ 40 grands studios. Nous privilégions toujours les projets de grande envergure.