La fin du Golden Visa en Espagne : quel impact pour l'immobilier de luxe ?

Le président du gouvernement a annoncé le 8 avril 2024, depuis Séville, son intention d'abolir le visa doré, qui existe dans le pays depuis 2013 et permet aux investisseurs dépensant un demi-million dans un bien immobilier d'obtenir la résidence.

Un demi-million d'euros pour obtenir la résidence. C'est l'accord auquel ont pu accéder les investisseurs extracommunautaires en espagne au cours des dix dernières années, et qui prendra fin ce mardi avec l'annulation du visa doré, comme annoncé hier depuis Séville par le président du gouvernement, Pedro Sánchez, qui présentera aujourd'hui sa révocation au Conseil des Ministres, suite à un rapport du Ministère du Logement.

Avec la fin de cette politique, qui avait une durée de vie de dix ans en espagne, le gouvernement vise à "faire du logement un droit et non une simple affaire spéculative", selon les propres mots de Sánchez depuis Séville. Les entreprises et associations du secteur ont avancé que la mesure n'aurait pas d'impact sur le marché résidentiel espagnol et ne faciliterait pas l'accès au logement.

Le gouvernement ne publie pas de données spécifiques sur l'exécution des visas dorés, mais le président a indiqué que des villes comme Barcelone, Madrid, Malaga, Alicante, Palma de Majorque et Valence sont les plus demandées, soulignant qu'elles coïncident avec les zones "les plus tendues".

Selon un rapport de l'organisation internationale Transparency International, dédiée au mouvement anticorruption, à travers différentes questions posées au Ministère des Affaires Étrangères d'espagne et au Ministère de l'Inclusion, de la Sécurité Sociale et des Migrations, entre 2013 et 2023, 6.200 concessions de Golden Visa ont été réalisées, avec un montant total d'investissements de 3.423 millions d'euros, et 96% d'entre elles ont été effectuées par l'achat d'un bien immobilier.

L'année où le plus de visas dorés ont été accordés a été en 2021, avec 919 visas en une seule année en espagne. Au cours de cette décennie, les investisseurs chinois ont représenté presque la moitié des investissements en visa doré, avec 2.712 visas, ce qui équivaut à 43,8% des procédures. Suivent la Russie, avec 18,7% des visas accordés, et à une plus grande distance, l'Iran, avec 3,3%, et les États-Unis, avec 2,9%.

L'annonce de la fin des visas dorés survient à un moment favorable pour le luxe espagnol. L'immobilier spécialisé dans les segments prime Engel&Volkers a indiqué en mars dernier que le marché continuerait de croître et a prédit une croissance de 40% en 2024, menée par l'augmentation à Malaga, aux Baléares, à Barcelone et sur la Costa Baleares.

"Chez Engel&Völkers espagne, ces mesures nous affecteraient à peine car les achats d'étrangers avec Golden visa ne représentaient que 2% de nos opérations totales en 2023", a déclaré Constanza Maya, responsable des opérations, de l'expansion et du soutien chez Engel&Völkers Iberia.

La directrice confirme que "les nationalités qui ont le plus utilisé le visa doré étaient les Asiatiques, principalement des clients originaires de Chine, de Russie et d'Iran, pour acheter des maisons dont le prix moyen se situe à 668.000 euros". De plus, elle note que la localité la plus active de ce type de visas était Barcelone et que 94% des opérations ont été financées avec des fonds propres.

Chez Viva Sotheby's, l'une des grandes compagnies spécialisées dans le marché du luxe, ils n'attendent pas non plus une chute des opérations due au retrait du visa doré, et indiquent que en tant que compagnie, cela pourrait seulement affecter des conseillers spécialisés. "C'était un élément qui ajoutait de l'attrait au marché espagnol, mais ce n'était pas décisif", réfléchit Paloma Pérez Bravo, PDG de Viva Sotheby's International Realty en espagne.

"Le plus inquiétant est que cela soit le début d'une série de changements et que cela donne une mauvaise image de l'espagne aux investisseurs, qui peuvent anticiper plus de modifications législatives et de restrictions fiscales", indique la directrice.

Sur le marché du logement régulier, ils n'attendent pas non plus un grand impact de la mesure. Le porte-parole du portail Idealista, Francisco Iñareta, a indiqué dans un communiqué que la suspension du visa doré n'aurait "aucun impact sur le marché immobilier espagnol". Dans la même ligne, Pisos.com a indiqué que son impact serait "relatif" et ne prévoit pas un frein aux opérations.

La même conclusion a été atteinte par l'Association des Promoteurs et Constructeurs d'espagne (ApcEspaña), indiquant que "c'est une question qui n'impactera pas le secteur immobilier de notre pays". "Le problème du logement n'est pas influencé par les Golden Visa, mais par le manque d'offre que nous avons et l'augmentation de plus en plus accentuée de la demande", indique dans un communiqué le président de l'association, Juan Antonio Gómez-Pintado.

Le gouvernement a insisté sur le fait que la mesure contribuera à l'objectif de "garantir l'accès à un logement abordable pour tous les citoyens", comme l'a déclaré hier la ministre du Logement et de l'Agenda Urbain, Isabel Rodríguez. De son côté, le conseiller à la Présidence, à la Justice et à l'Administration Locale de la Communauté de Madrid, Miguel Ángel García, a assuré que le gouvernement "envoie un message très négatif aux investisseurs qui veulent venir en espagne".

Qu'est-ce que le 'visa doré' ?

La loi approuvée en 2013 par le gouvernement du Parti Populaire offre certains avantages tels que la rapidité et la clarté au moment de la procédure, selon l'analyse réalisée par le cabinet d'avocats Navas&Cusí.

À travers cette figure qui a ses jours comptés en espagne, les acheteurs d'un bien immobilier d'un prix supérieur à un demi-million d'euros obtenaient la permission de vivre en espagne et l'autorisation de travailler, en plus de la liberté de circuler dans l'espace Schengen et la possibilité d'étendre leurs droits aux membres de la famille et même d'obtenir la citoyenneté espagnole dix ans plus tard.

En plus des biens immobiliers, les investisseurs peuvent obtenir ces avantages en dépensant au moins deux millions d'euros en titres de dette publique, un million d'euros en actions ou participations d'entreprises opérant en espagne, ou un million d'euros dans la création d'une entreprise qui "génère de l'emploi, contribue à l'innovation technologique et/ou scientifique et a un fort impact socio-économique".

Cependant, Sánchez lui-même a indiqué lors de son intervention hier à Séville que 94% des visas dorés sont liés aux investissements immobiliers. Pour conclure ces procédures, le cabinet d'avocats indique que l'achat du bien immobilier prend généralement environ six semaines, tandis que la demande de permis de résidence dure au maximum vingt jours.

L'espagne suit l'exemple portugais

La nouvelle mesure du gouvernement espagnol est déjà bien connue des marchés comme le portugais. Le gouvernement portugais a mis fin à ce type de permis en 2023, tout en interdisant les nouvelles licences de logements touristiques, sauf les ruraux dans les zones dépeuplées. Sans sortir de la péninsule Ibérique, Andorre a également tenté de limiter l'investissement étranger dans le marché immobilier, dans ce cas en interdisant temporairement l'achat par des étrangers.

D'autres pays comme l'Australie ont choisi d'augmenter les taxes pour les acheteurs étrangers lors de l'achat d'un logement, tandis que la Nouvelle-Zélande a interdit sa vente aux étrangers il y a cinq ans, l'une des actions de l'ancienne première ministre Jacinda Ardern pour tenter de faciliter l'accès au logement pour les résidents.

Le Canada a également opté pour l'interdiction. Le gouvernement présidé par Justin Trudeau a approuvé une loi pour interdire l'achat aux étrangers pendant deux ans en 2023, réalisant une mesure de son programme électoral, arguant que "les maisons sont pour les gens, pas pour les investisseurs".

Barcelone, Madrid et Alicante attirent le capital étranger

En 2023, en espagne, les étrangers résidant en espagne (où se trouvent également les citoyens de l'Union Européenne) ont acheté des logements pour une valeur de 10.701 millions d'euros, selon les données du Ministère des Transports, de la Mobilité et de l'Agenda Urbain.

En nombre d'opérations, la vente de logements réalisée par des étrangers a atteint 68.200 transactions, avec la Catalogne et Valence comme principaux attraits, avec 13.000 et 17.100 respectivement.

L'investissement s'est concentré à Barcelone, captant 2.086 millions d'euros de l'investissement total du pays; suivi de Madrid, avec 1.814 millions d'euros d'investissement au cours de la dernière année, et Alicante, avec 1.180 millions d'euros en 2023.