Boom du marché du living en Espagne (opportunités d'investissement)

Le secteur du logement continue de renforcer sa position en tant que centre d'investissement.

Pendant les neuf premiers mois de l'année, il a concentré 32 % du total des transactions en espagne, avec 2,386 milliards d'euros. Au troisième trimestre, l'investissement s'élève à 758 millions d'euros, selon les données de CBRE. Depuis le début de l'année, l'investissement dans le logement a été fortement conditionné par de grandes transactions, les cinq principales opérations (variant de 85 millions à 400 millions) représentant près de 43 % du total annuel.

Le segment de l'investissement résidentiel demeure le grand protagoniste en termes de volume de transaction, avec 76 % du total investi dans le logement (1,803 milliards), dont 1,618 milliards pour le BTR (Build to Rent) et 185 millions pour le PRS (Private Rented Sector). En raison de sa nature anti-inflationniste, c'est le seul produit qui présente de meilleures chiffres par rapport à l'année précédente, avec une légère hausse de 3 % de l'investissement par rapport aux neuf premiers mois de 2022. En particulier, l'investissement dans le BTR jusqu'au troisième trimestre dépasse déjà de 42 % le chiffre de la même période en 2022. Selon CBRE, l'intérêt pour le produit abordable est remarquable, représentant 41 % du total investi dans le secteur multifamilial de janvier à septembre 2023.

Le flex living se répète au troisième trimestre de l'année en tant que seconde classe d'actifs dans le secteur du logement, avec 306 millions (13 % du total), à travers 25 transactions qui se répartissent presque entièrement à Madrid, Barcelone et Malaga. En conséquence de cette activité d'investissement croissante, le stock de flex living a été multiplié par 4 depuis 2020 sur le territoire national.

L'investissement dans les résidences étudiantes a été limité au cours de l'année, avec 267 millions (11 % du total), en raison de l'écart entre les acheteurs, qui exigent une rentabilité plus élevée, et les propriétaires, qui ne sont pas disposés à céder leur retour sur investissement.

Le senior living est encore en voie de professionnalisation en espagne et n'a enregistré qu'une transaction d'environ 11 millions tout au long de 2023, mais les perspectives démographiques soutiennent une forte croissance de ce produit à l'avenir.

« Le secteur du logement est l'un des segments immobiliers avec le plus grand potentiel de croissance dans un scénario de manque d'offre face à une forte demande dans toutes les typologies de produits. La demande croissante de foyers optant pour la formule de location, que ce soit pour la flexibilité, la mobilité ou une alternative à l'achat d'un logement dans un contexte de renchérissement du financement et d'incapacité financière, continuera à stimuler le segment du résidentiel en location et l'institutionnalisation du parc de logements », souligne Javier Kindelan, Vice-président et responsable du Living chez CBRE espagne.

Le segment du résidentiel de luxe, ultra-luxe et des produits de branded et serviced apartment gagne également en importance sur le marché espagnol.

Il comprend trois types d'actifs : l

• uxury (logements avec emplacement prime et projet différenciant)
• Serviced Apartments (logements de luxe avec un large éventail de services)
• Branded Residences (logements de luxe associés à une marque).

Pour Javier Kindelan, « dans le contexte européen et international, l'espagne devient de plus en plus attrayante, compétitive et unique par rapport à d'autres marchés plus consolidés comme Miami ou Dubaï.

La vaste offre culturelle et de loisirs, ainsi que l'excellente expérience gastronomique, sont des facteurs déterminants pour la dynamique de ce segment. Au niveau national, des projets sont en cours à Madrid, Barcelone, aux Baléares et sur la Costa del Sol ».

Les fondamentaux positifs de la demande et la rareté de l'offre maintiennent le rythme du marché résidentiel.

Après une année 2022 record pour le marché de la vente, les prévisions indiquaient un ralentissement des transactions et une réduction du rythme de croissance du logement en 2023 en raison de l'augmentation des taux d'intérêt. Le marché de la vente s'est comporté mieux que prévu au premier semestre avec 329 000 logements vendus (15 % par des étrangers), une croissance annuelle des prix de 3,6 % (7,7 % pour les constructions neuves) et environ 56 000 permis de construire. « Face à la persistance d'un taux d'intérêt élevé, nous nous attendons à ce que tant les transactions que les prix du logement s'affaiblissent dans les prochains trimestres, mais les fondamentaux positifs de la demande, couplés à une offre réduite, maintiendront le rythme du marché résidentiel. En ce sens, l'offre de logements est insuffisante pour couvrir le rythme de création de nouveaux foyers en espagne, étant bien en dessous des niveaux d'autres économies », ajoute Kindelan.

L'augmentation des taux d'intérêt continue de durcir l'accessibilité à l'achat de logements et d'impacter l'activité hypothécaire, avec 42 % des prêts à taux variable et 58 % à taux fixe. Le taux d'effort se situe à 38,9 % à la fin du troisième trimestre et devrait augmenter l'année prochaine pour dépasser les 40 %. Dans ce contexte d'aggravation de l'incapacité financière pour l'achat d'un logement, CBRE détecte un changement de demande de la vente vers la location. En espagne, le pourcentage de foyers en régime de location passera de 24,1 % actuellement à 25,9 % du total des foyers en 2027, notamment en raison de cette augmentation du taux d'effort et de l'accroissement de la population en âge d'émancipation.

Les rendements résidentiels prime pour les actifs stabilisés (opérationnels et loués) sont restés stables au troisième trimestre, se situant à 3,8 % à Madrid et 4,0 % à Barcelone ; néanmoins, l'activité d'investissement se concentre sur le produit abordable et les emplacements secondaires, où le rendement moyen dépasse 4 % net.

Pour les résidences étudiantes et le flex living, les rendements prime ont suivi une tendance similaire, ne subissant pas de variation au cours du dernier trimestre en raison du manque de preuves, selon CBRE.