Andalousie actualise ses lois sur l'hébergement touristique

Le 2 février dernier, le BOJA (Boletín Oficial de la Junta de Andalucía) a publié le Décret 31/2024, daté du 29 janvier, modifiant diverses dispositions concernant les logements à usage touristique, les établissements d'appartements touristiques et les établissements hôteliers de la Communauté autonome d'Andalousie.

Pour la première fois dans cette région, les logements destinés à un usage touristique ont été réglementés relativement récemment, précisément par le Décret 28/2016, du 2 février.

Cependant, l'évolution du marché depuis lors et l'augmentation des logements destinés à l'hébergement touristique dans toutes les provinces d'Andalousie ont conduit le gouvernement régional à modifier la législation existante, dans le but de réguler les usages actuels sur le marché et les particularités spécifiques de ces types d'hébergements.

Cadre juridique : pour ce faire, il a émis le Décret 31/2024, en exerçant ses compétences dans un secteur où certains aspects relatifs au logement, à la détermination des usages et à la gestion du sol impliquent des compétences partagées entre diverses administrations, du niveau étatique au local. Les Directions ou Départements d'Urbanisme des mairies ont également un rôle important à jouer à cet égard.

La norme prévoit déjà que les logements à usage touristique soient soumis à la réglementation civile, commerciale et urbanistique de l'Union européenne, de l'Administration centrale de l'État, de la Communauté autonome d'Andalousie et des entités locales, chacun dans le cadre de ses compétences respectives.

Elle reconnaît également la capacité des municipalités à établir des limitations sur le nombre maximal de logements à usage touristique par bâtiment, secteur, zone, périodes, aire ou région, à condition que ces limitations soient proportionnées et basées sur des critères clairs, univoques et objectifs, qui ont été dûment publiés avant leur application.

Objet du décret et exclusions : le décret vise à "réguler les logements à usage touristique comme un service d'hébergement".

Il exclut expressément de son champ d'application :

• Les logements prêtés sans contrepartie financière
• Les logements loués pour une période supérieure à deux mois à un seul locataire
• Les logements situés en milieu rural, soumis à une autre réglementation
• Les ensembles d'établissements d'appartements touristiques

Les logements soumis à un régime de protection publique, situés dans des immeubles ou des bâtiments régis par la copropriété qui interdisent expressément l'activité d'hébergement touristique, ou les unités d'hébergement situées dans des établissements d'hébergement touristique qui doivent occuper tout ou partie d'un bâtiment indépendant, ainsi que les logements en situation "d'assimilé ou hors ordonnancement" sauf autorisation expresse de l'organe municipal pour changer d'activité, ne peuvent pas être considérés comme des logements à usage touristique.

Conditions pour l'exercice de l'activité : le décret introduit de nouveaux critères pour l'exercice de cette activité économique d'hébergement touristique, respectant la législation européenne et nationale qui établit la libre entrée sur le marché et renforçant "la figure légale des entreprises exploitant des logements à usage touristique dans le but de professionnaliser l'activité, faciliter les relations avec l'administration touristique et garantir les droits et devoirs des utilisateurs", comme indiqué dans son exposé des motifs. Cette professionnalisation du secteur vise également à améliorer les conditions de travail des employés.

Une des innovations de cette modification est de disposer d'informations plus fiables sur les services de location, en particulier l'identité de l'exploitant ou du gestionnaire réel du service, afin de garantir plus efficacement les droits et obligations des utilisateurs.

Parmi ces droits, la réglementation spécifie que "l'accès aux logements à usage touristique ne peut être restreint pour des raisons de naissance, de race, de sexe, de religion, d'opinion ou d'autres circonstances personnelles ou sociales".

Concernant les obligations des utilisateurs, il est également prévu de manière nouvelle et explicite que :

"Si les utilisateurs ne respectent pas certaines des obligations établies par la Loi 23/2011, en particulier celles relatives aux règles de cohabitation, les exploitants peuvent refuser le séjour des utilisateurs et exiger leur départ du logement dans un délai de vingt-quatre heures.

Les exploitants de ces logements peuvent demander l'assistance des Forces et Corps de Sécurité pour expulser ceux qui ne respectent pas les règles habituelles de cohabitation sociale ou qui cherchent à accéder ou à rester dans les logements à des fins différentes de l'usage normal du service".

Les obligations des titulaires d'exploitation concernant les normes de propreté, les informations à fournir aux utilisateurs, les Feuilles de Réclamations, l'assistance téléphonique 24 heures sur 24, les justificatifs de paiement, etc., sont également réglementées de manière très détaillée.

Exigences substantielles et d'habitabilité : le décret met à jour les critères et exigences en matière d'habitabilité, d'aménagement ou de services communs des logements, afin d'assurer une meilleure qualité de service et de protéger les droits des utilisateurs : surface minimale par personne, nombre de salles de bain, ventilation, climatisation, etc.

La norme est cependant consciente qu'il s'agit d'un marché en constante évolution, et a donc réglementé par annexe les autres exigences des hébergements, prévoyant également que le titulaire du Ministère compétent en matière de tourisme puisse modifier la norme afin de faciliter l'adaptation la plus rapide possible de la réglementation à la réalité du marché à tout moment et aux besoins, droits et obligations des utilisateurs.

Autres nouveautés : les caractéristiques des différents groupes d'établissements touristiques ont également été modifiées pour s'adapter à la nouvelle réalité tout en respectant la fourniture des services propres à leur objectif.

Le décret a également été utilisé pour modifier le Décret-loi 13/2020, du 18 mai, émis à la suite de la crise sanitaire du COVID, afin que les hôtels et apart'hôtels puissent offrir des services complémentaires aux utilisateurs de l'établissement, même s'ils sont fournis par des personnes ou entités différentes du titulaire, sous certaines conditions et à condition que cela n'affecte pas le principe d'unité d'exploitation.