Analyse et vision du marché immobilier en Espagne pour 2024

L'année 2023 se terminera avec un bilan apparemment contradictoire sur le marché immobilier : les hypothèques chutent et le volume des transactions est affecté après une année aussi importante que 2022, mais les prix continuent de monter, poussés par une demande encore supérieure à une offre en baisse.

La Loi sur le Logement n'a pas seulement échoué à atteindre les objectifs fixés par le gouvernement, mais a eu un effet contraire dévastateur : elle visait à résoudre le problème de la location et l'a mené à des niveaux de souffrance inconnus pour les locataires. La nouvelle réglementation a plongé l'offre et les prix ont continué à grimper fortement. De plus, elle a généré un transfert important de locations permanentes vers la location saisonnière et rend encore plus difficile l'accès au logement pour les familles, en particulier celles avec enfants. Avec un environnement politique de profil continuiste, il n'est pas prévu que ces tendances changent en 2024.

Prix de l'immobilier à la vente.

Les baisses de prix annoncées pour cette année ne se sont pas matérialisées et le coût d'achat d'un logement en espagne a augmenté de 7 % au cours de la dernière année.

Dans certains marchés très dynamiques comme Madrid ou Barcelone, les prix ont atteint des niveaux très élevés, ce qui modère les augmentations de prix, les rapprochant de l'inflation.

La tendance haussière a été beaucoup plus marquée sur l'arc méditerranéen et aux Baléares, probablement poussée par une demande internationale à fort pouvoir d'achat.

À Alicante et Palma, le prix a augmenté de 15 %, tandis qu'il est resté à 14 % à Valence et à 13 % à Malaga. Avec une demande active, un nombre croissant de ménages et une offre en baisse, la pression sur les prix continuera d'augmenter en 2024 dans les marchés les plus dynamiques, tandis que dans le reste du pays, nous pourrions assister à une stabilisation ou à de légères baisses.

Demande d'achat de logement.

Les grandes villes restent un important centre de demande, bien que celle-ci se déplace fortement vers les banlieues. L'impact de la hausse des taux a été moins important que prévu. La demande préalable était élevée et bien qu'une partie se soit retirée, celle qui reste est encore suffisamment élevée pour soutenir la hausse des prix.

La moitié des opérations se conclut sans hypothèque. Selon nos données, plus de la moitié des personnes cherchant à acheter un logement en possède déjà un autre, ce qui facilite et réduit les coûts de l'opération.

Ventes de logements

2023 se terminera légèrement en dessous des 600 000 logements vendus, ce qui représente une baisse très significative des transactions de 8 à 10 %.

Cependant, les chiffres des ventes au cours des trois premiers trimestres étaient élevés et 19 % supérieurs aux neuf premiers mois de 2019, et identiques à ceux de 2017. L'effet escalier, dû à la comparaison avec une année aussi active que 2022, est responsable de l'apparente contradiction entre une forte baisse et le fait que 2023 soit l'une des meilleures années des 15 dernières années en termes de nombre de logements vendus.

Pour 2024, il est probable que nous assistions à un panorama continuiste, étant donné qu'il n'y a pas de prévision d'apparition soudaine de grands stocks de logements dans les zones les plus demandées. Cependant, il est possible que pendant l'exercice suivant, une partie de la demande qui s'était retirée en attendant une baisse significative des prix, qui n'a pas eu lieu, s'active, ce qui pourrait augmenter la tension sur le marché et pousser les prix à la hausse avec plus de force.

Hypothèques

Le nombre d'hypothèques signées a subi une baisse significative et clôturera probablement 2023 avec une chute supérieure à 25 % en glissement annuel, avec des prix qui ont continué à augmenter pour atteindre des niveaux inédits depuis 2016.

Les hypothèques mixtes (avec des périodes fixes initiales de 3, 5 ou 10 ans) ont été la révélation de cette année et se consolideront probablement comme le produit le plus utilisé au cours des premiers trimestres de 2024. Malgré l'augmentation du coût du financement, les banques n'ont pas fermé le robinet et continuent de se concurrencer pour offrir les hypothèques les plus compétitives, pour ceux qui répondent aux critères de risque requis.

En 2024, nous espérons que cet appétit ne diminuera pas et nous verrons si la tendance des taux permet même une certaine joie avec des baisses de prix ou si, au contraire, la situation économique oblige les banques à être plus restrictives dans leur politique de prêts.

Évolution de l'Euribor

Les dernières décisions de la BCE en matière de taux ont rendu très difficile de prévoir le comportement de l'Euribor à 12 mois. Bien qu'il y ait un courant généralisé qui mise déjà sur une baisse des taux, nous ne prévoyons pas que cela se produise à court et moyen terme et nous pourrions même voir une nouvelle hausse dans la première partie de l'année.

Au cours des dernières semaines, l'indice a connu une pause dans ses hausses et même une légère baisse, mais cela ne signifie pas nécessairement un changement de tendance. Le marché présente encore trop d'incertitudes qui ne soutiendraient pas une baisse imminente de l'indice, comme l'inflation encore à des niveaux élevés, la situation géopolitique, l'arrivée de l'hiver et l'augmentation conséquente de la demande énergétique, les augmentations salariales ou les mesures des différents gouvernements pour contrer les effets de l'inflation.

Dans le meilleur des scénarios, nous pourrions assister à un relâchement pendant la seconde moitié de l'année, donc les familles avec des hypothèques variables devraient planifier leurs économies en pensant qu'elles ne verront pas baisser leurs mensualités hypothécaires avant, au plus tôt, 2025. Si une baisse se produit, elle sera probablement minime (sans descendre en dessous de 3 %), à moins que l'Europe n'entre dans une récession plus forte, affectant l'emploi, et cela ait un effet plus rapide sur l'inflation, ce qui obligerait la BCE à agir rapidement.

Marché de la location

Prix de la location

La location reste le grand problème des familles espagnoles. La loi sur le logement adoptée en mai, loin de pallier ou de résoudre les problèmes que le marché traîne depuis quatre ou cinq ans, après le durcissement progressif de la réglementation, a eu un effet pervers : la réglementation excessive a fini par réduire le marché de la location à des niveaux inédits ces dix dernières années.

Cette année, aux prix élevés s'ajoute la disparition d'une grande partie de l'offre, augmentant l'anxiété de ceux qui ont besoin de trouver un logement. Louer un logement est, à la fin du mois de novembre, 9,2 % plus cher qu'il y a un an, atteignant 11,9 euros/m². Dans les grands marchés, les hausses de prix sont encore plus importantes, atteignant 21,6 % à Valence, 19,3 % à Palma ; 15,2 % à Malaga ; 14,4 % à Barcelone ou 12,4 % à Madrid.

Offre de location

Parallèlement, l'offre de logements en location permanente a diminué de 12 % pendant la même période et continue de chuter fortement dans les principaux marchés, se réduisant de 26 % à Madrid, de 23 % à Malaga et de 12 % à Barcelone.

Location saisonnière

Avec l'adoption de la Loi sur le Logement, la location saisonnière a pris de l'ampleur. Beaucoup de propriétaires ont retiré leurs biens du marché locatif permanent pour les convertir en locations saisonnières, échappant ainsi à la réglementation. À la fin du troisième trimestre, ces locations représentaient déjà 10% de l'offre totale en espagne, avec une augmentation de 40% sur l'année. Dans des villes comme San Sebastián et Barcelone, elles constituent respectivement 32% et 28% du marché, tandis qu'à Madrid et Malaga, elles sont de 11% et 15%.

Cela indique que ces pourcentages vont augmenter au dernier trimestre de l'année, et que la prédominance des locations saisonnières va continuer à croître dans les principaux marchés, réduisant encore plus les options pour les familles cherchant à établir leur domicile, augmentant les prix et durcissant les critères exigés par les propriétaires face à une demande accrue et une offre réduite.

Rentabilité

En termes de rentabilité, Murcie et Lleida se démarquent comme les villes les plus rentables pour les investisseurs dans le marché locatif, avec des rendements de 8,3% et 8% respectivement. Elles sont suivies par Huelva avec 7,6%. D'autres villes comme Jaén (7,3%) et Castellón (7%) offrent également des rendements supérieurs à 7%. À l'opposé, San Sebastián présente la rentabilité la plus faible (3,8%), suivie par Palma (4,5%), Pampelune et La Corogne (4,7% dans les deux cas). À Madrid, le rendement atteint 5,2% et à Barcelone, il est de 5,8%.

Pour 2024, il est probable que la rentabilité augmente dans des marchés très dynamiques comme Madrid ou Barcelone en raison d'une croissance plus rapide des loyers par rapport aux prix d'achat. En revanche, dans d'autres régions moins demandées, la rentabilité pourrait rester stable ou même diminuer légèrement.

Cercle vicieux pour les locataires

En espagne, l'effort pour louer dépasse celui d'acheter. Pour ne pas consacrer plus de 30% des revenus au loyer (seuil recommandé), il est nécessaire de gagner 31 550 euros nets par an par famille, tandis que pour payer une hypothèque, il faut gagner 21 561 euros nets. Cela signifie que louer nécessite 46% de revenus en plus, mais évite de devoir économiser au préalable.

Ceux qui louent paient plus que ceux qui remboursent une hypothèque, rendant plus difficile l'épargne nécessaire pour acheter une propriété. La meilleure façon de briser ce cercle vicieux passe par un changement dans les politiques de location pour augmenter significativement l'offre de logements locatifs, détendant ainsi le marché et entraînant une tendance à la baisse des prix qui augmentera la capacité d'épargne des familles pour faire face à l'apport initial dans l'achat d'une propriété à l'avenir.