Analyse de l'achat des étrangers en Espagne : région et type de bien

L'Annuaire Immobilier des Conservateurs des Hypothèques dissèque le marché de l'achat-vente de logements en 2023. Les transactions par des étrangers ont enregistré une excellente performance, marquant ainsi trois années consécutives (2021-2023) de croissances significatives de leur présence sur le marché national, après quatre années de déclin (2017-2020), pandémie incluse, bien que les Conservateurs soulignent que leur part dépasse les 10% du total des opérations depuis 2013.

En effet, en 2023, les étrangers ont représenté 15% du total des achats de logements (contre 13,8% en 2022), dépassant les 87.300 transactions. En 2022, avec un pourcentage moindre, ils avaient surpassé les 88.800 transactions, atteignant leur meilleure année dans l'historique. "Cette situation démontre la force actuelle de la demande étrangère dans le contexte immobilier", mettent en avant les Conservateurs.

Au niveau des achats, les nationalités sont de plus en plus diversifiées. Par nationalités, les Britanniques conservent leur leadership traditionnel (9,5%), avec plus de 8.100 transactions, mais leur poids relatif dans l'ensemble des achats de logements par des étrangers diminue. Cette année, ils ont perdu 1,54 points de pourcentage. Ils sont suivis par les Allemands (7,3%), avec plus de 6.200, et les Français (6,7%), avec plus de 5.700, maintenant le trio de tête des nationalités, mais eux aussi perdent du poids, avec respectivement 2,2 points et 0,32 point de moins.

Cependant, la baisse des transactions de ces trois nationalités est compensée par l'importance croissante d'autres nationalités telles que :

• les Marocains, avec 5,4% des achats (0,24 point)
• les Belges, avec 5,3% (0,11 point)
• les Italiens, avec 5,2% (0,61 point)

"La bonne performance dans l'évolution des achats de logements par des étrangers ces dernières années est due, en partie, à l'incorporation de nouvelles nationalités dans l'achat de logements en espagne, avec des résultats menés par ceux qui le faisaient traditionnellement, mais avec une répartition plus large et plus hétérogène", soulignent les Conservateurs.

D'autres nationalités ont connu une croissance plus importante au cours de la dernière année, bien qu'en valeurs absolues, elles restent en dessous de ce groupe de pays en tête. Parmi les 17 nationalités principales, en plus des trois mentionnées, trois autres connaissent une baisse, comme la Roumanie, les Pays-Bas ou la Suède.

Mais le reste augmente, notamment les citoyens venant de :

• Russie (1,20 point)
• Ukraine (0,89 point)
• Chine (0,66 point)
• États-Unis (0,39 point)

Il est également remarquable l'augmentation de 1,48 point jusqu'à 28,21% du total des opérations par des étrangers d'autres nationalités moins connues. Parmi ces plus de 24.000 transactions par des étrangers, on retrouve des Mexicains, Vénézuéliens, Colombiens, Péruviens, Portugais ou Tchèques, entre autres.

Les lieux les plus demandés :

• Alicante
• Santa Cruz de Tenerife
• Málaga

La demande de logements par des étrangers a été positive dans la majorité du pays. Au niveau régional, 13 communautés autonomes ont enregistré des augmentations annuelles du poids relatif de l'achat de logements par des étrangers, bien que dans deux des plus remarquables comme les Baléares (31,5%), et les Canaries (28,5%) ont réduit leur poids sur le total des opérations, jusqu'à 2,88 points de pourcentage dans les îles méditerranéennes.

D'autres ont augmenté de manière significative :

• Communauté Valencienne (29,3%)
• Murcie (23,8%)
• Catalogne (15,8%)

De 4,75 points dans la région de Murcie, à 2,44 points dans la Communauté Valencienne et 2,23 points en Catalogne. Pendant ce temps, l'Andalousie (15%) a perdu à peine 0,08 point.

Au niveau provincial, la tendance se maintient et le plus grand poids de l'achat de maisons par des étrangers se trouve à :

• Alicante (44%)
• Santa Cruz de Tenerife (35,7%)
• Málaga (33,7%)
• les Baléares (31,5%)
• Gérone (29,9%)
• Murcie (23,8%)
• Las Palmas (22,1%)
• Almería (19,9%)
• Tarragone (16%)
• Castellón (14,5%)

En termes absolus, et selon les calculs réalisés par idealista/news à partir des pourcentages, Alicante et Málaga concentrent plus de 37% du total des opérations réalisées par des étrangers, et si l'on ajoute Barcelone et Valence, on dépasse la moitié des transactions. Dans la province de Valence, plus de 21.000 transactions ont été réalisées, et plus de 11.400 à Málaga. Barcelone compte plus de 7.500 et Valence et Murcie, les 5.000 transactions par des étrangers. Derrière, cette année, les Baléares ont chuté, avec un peu plus de 4.400, tout comme Madrid et dans les environs de Santa Cruz de Tenerife et Gérone.

Les nationalités ont des préférences géographiques et sont déterminantes pour décider de l'achat d'un logement en espagne. L'Annuaire constate comment les Britanniques enregistrent leurs plus grands poids dans les achats de logements en :

• Andalousie (15,3%)
• la Communauté Valencienne (9,9%)

Tandis que les Allemands optent pour :

• les Baléares (38,2%)
• la Communauté Valencienne (6,3%)
• les Canaries (14,4%)

Et les Français se décident pour :

• la Catalogne (17,1%)
• la Communauté Valencienne (5,6%)

Au niveau provincial, les Britanniques ont acheté 12% des logements acquis par des étrangers à Alicante, soit environ 2.500 unités. À Málaga, cela représentait 15%, environ 1.700 unités. Ce 38% de logements des Allemands aux Baléares représente 1.700 transactions supplémentaires. Les Français étaient les principaux acheteurs à Gérone (42%), dépassant les 1.700 maisons.

Dans les plus grandes provinces, comme Barcelone ou Madrid, les achats par des étrangers sont plus répartis et les pourcentages baissent. À Barcelone, les citoyens chinois (10%) ont dépassé les 750 transactions, tandis qu'à Madrid, les plus gros acheteurs étaient les Roumains (12%) et les Chinois (12%), soit plus de 500 de chaque nationalité.

Logements d'occasion et de plus de 80 m², le profil type de l'achat par des étrangers

Dans l'ensemble des transactions immobilières, les étrangers ont une présence plus marquée dans les logements de petite surface, mais cela n'est pas particulièrement significatif, car ils les utilisent également davantage comme résidences secondaires. Mais si l'on se concentre sur les logements achetés par les étrangers, ce sont ceux de plus de 100 m² qui prédominent sur le total, avec 34,5% de toutes les opérations.

Tandis que 25,2% concernent des logements de taille moyenne, entre 60 et 80 m², suivis de ceux de 80 à 100 m², avec 20%. Les parts les plus faibles sont pour les logements de moins de 60 m².

La moitié des achats réalisés par les Américains concernaient des propriétés de plus de 100m², devant les Néerlandais (44,7%) et les Britanniques (41,9%). Tandis que le poids des maisons les plus petites, de moins de 40 m², se trouvait chez les nationalités argentines (10,9%), italiennes (9,6%) et françaises (8,4%).

Selon le type de logement, les Belges (24,3%), les Néerlandais (24,2%) et les Polonais (23,9%) sont ceux qui ont le plus grand poids de logements neufs dans leurs achats, selon le poids de chaque nationalité. Pour l'achat de logements d'occasion, ce sont les Français (90,3%), les Argentins (89%) et les Irlandais (88,8%) qui comptent le plus grand volume parmi leurs propres transactions.

9,7% des achats par des étrangers, soit plus de 8.000 logements, ont dépassé les 500.000 euros de montant. De l'ensemble de ces achats, 49,6% correspondaient à des communautaires et 50,4% à des non-communautaires. "Ces derniers sont ceux qui peuvent bénéficier de la mesure d'obtention de permis de séjour, augmentant leur poids de 8,13 points au cours de la dernière année", rappellent les Conservateurs.

Parmi les achats réalisés par des étrangers dans chaque communauté autonome, celles où l'on a vu le plus d'achats d'un montant supérieur à 500.000 euros étaient les Îles Baléares (31,7%), la Communauté de Madrid (19,6%), l'Andalousie (15%) et la Catalogne (12,6%), des régions aux prix déjà normalement élevés.