Superficie et mètres carrés en Espagne : guide de calcul pour les acheteurs

Lorsqu'on parle d'acquisition immobilière, plusieurs critères entrent en jeu pour définir le logement idéal. Parmi ces critères, la superficie du bien revêt une importance particulière.

Elle conditionne non seulement le confort de vie, mais aussi le prix, et souvent, elle est le reflet du potentiel d'évolution et d'adaptation du logement à la vie future des habitants.

Mais que se passe-t-il lorsque la superficie annoncée ne correspond pas à la réalité observée ?

Ce phénomène est loin d'être isolé, surtout pour des acheteurs étrangers se tournant vers le marché espagnol. Nombreux sont les acheteurs, en particulier francophones, qui, lors de visites, ressentent un certain décalage entre l'espace annoncé par les agences ou les propriétaires et l'espace qu'ils perçoivent réellement.

Ce n'est pas qu'une simple impression, mais une réalité surprenante liée à des méthodes de calcul distinctes.

Derrière cette différence se cache tout un univers de normes, de régulations et parfois même de "vrais-faux" mètres carrés, dont la compréhension est essentielle pour tout investisseur ou acquéreur souhaitant s'aventurer sur le territoire espagnol.

Les méthodes de calcul de superficie

La superficie d'un logement, souvent au centre des discussions lors d'une transaction immobilière, est calculée différemment selon les pays.

Ces variations peuvent créer des confusions, en particulier lorsque les acheteurs sont habitués à un système et sont confrontés à un autre.

Comparons les méthodes de calcul adoptées dans les pays francophones et en Espagne.

La mesure de superficie dans les pays francophones

Définition de la surface habitable

La surface habitable est définie comme la somme des surfaces de plancher de chaque pièce où la hauteur est au moins de 1,80 mètre.

Cependant, cette mesure exclut les surfaces occupées par les murs, les cloisons, les cages d'escaliers, les embrasures de portes et fenêtres, parmi d'autres éléments. De plus, certains espaces comme les balcons, vérandas, garages, et caves ne sont pas inclus dans ce calcul.

Définition de la surface utile

La surface utile va un peu plus loin que la surface habitable. Elle correspond à la surface habitable augmentée de la moitié de la superficie de certaines annexes, à condition qu'elles soient destinées exclusivement à l'usage de l'occupant.

Parmi ces annexes, on trouve les caves, combles aménageables, loggias, vérandas, entre autres. Cependant, des éléments comme les jardins et garages sont exclus du calcul de la surface utile.

La mesure de superficie en Espagne

Explication de la surface construite avec les parties communes (« superficie construida »)

En Espagne, la mesure couramment évoquée dans les annonces immobilières est la "superficie construida", c'est-à-dire la surface construite. Cette mesure englobe l'ensemble de la superficie du logement, y compris l'épaisseur des murs intérieurs et extérieurs.

De façon surprenante pour beaucoup, elle inclut également, au prorata, les parties communes telles que les couloirs et autres espaces partagés. Ainsi, une terrasse fermée sur trois côtés est comptée dans son intégralité, et non seulement pour la moitié de sa surface.

Illustration des écarts possibles entre la superficie « construida » et les notions de surface habitable ou utile

Cette différence de calcul peut créer des écarts significatifs. Par exemple, un logement espagnol annoncé avec une superficie "construida" de 150 m2 pourrait en réalité correspondre à une surface utile de 130 m2 ou même à une surface habitable de 120 m2 ou moins. Cette variation a naturellement un impact sur le coût au mètre carré, modifiant ainsi la perception de la valeur du bien.

Le volume habitable

Lorsqu'on évoque l'espace dans un logement, la superficie est souvent le premier indicateur auquel on pense. Cependant, elle ne donne qu'une perspective plane du bien immobilier, et omet une dimension essentielle : la hauteur.

C'est là qu'intervient le concept de volume habitable, une mesure qui prend en compte l'espace en trois dimensions, offrant une vision bien plus complète de l'espace disponible.

Calcul

Le volume habitable est calculé en multipliant la superficie habitable par la hauteur sous plafond. Par exemple, un appartement de 100 m² avec une hauteur sous plafond de 3 mètres aura un volume habitable de 300 m³.

L'intérêt de cet indicateur est particulièrement évident dans des villes cosmopolites comme Barcelone et Madrid. Ces métropoles, dotées d'un riche patrimoine architectural, abritent de nombreux bâtiments anciens aux plafonds hauts et ornés.

Ces appartements spacieux, typiques des centres-villes, peuvent avoir une superficie similaire à des logements plus modernes, mais offrir un volume bien supérieur grâce à cette hauteur sous plafond.

Argument de vente

Le volume habitable devient alors un argument de vente précieux. Il met en lumière la sensation d'espace, la luminosité accrue et le potentiel d'aménagement qu'offrent ces appartements. Un volume généreux permet, par exemple, de créer des mezzanines, d'ajouter des rangements en hauteur ou simplement de profiter d'une impression d'espace aéré.

Espace réel

Si la superficie demeure un indicateur incontournable dans le monde de l'immobilier, le volume habitable s'impose comme un complément essentiel, en particulier pour les biens situés dans les centres historiques des grandes villes. Il reflète non seulement l'espace réel dont bénéficient les occupants, mais aussi le charme et le caractère uniques de certains logements.

Les « vrais-faux » mètres carrés en Espagne

L'achat d'un bien immobilier est un processus complexe, nécessitant une attention particulière à chaque détail.

En Espagne, un défi supplémentaire se pose pour les acheteurs : la présence de ce que l'on appelle les « vrais-faux » mètres carrés.

Derrière cette expression se cachent des superficies non officiellement déclarées, mais bel et bien existantes, qui peuvent avoir des implications significatives pour les acheteurs et les vendeurs.

Le cas fréquent des travaux non déclarés

Types de travaux courants et leur fréquence

En Espagne, il est courant de voir des propriétés agrandies ou modifiées sans autorisation officielle. Ces modifications peuvent inclure la transformation des garages ou greniers en chambres ou appartements, l'ajout de vérandas ou la fermeture des terrasses pour agrandir un espace de vie.

Ces modifications, fréquentes en particulier dans les villas du sud du pays et en Catalogne, sont souvent réalisées pour maximiser l'espace habitable.

Les conséquences légales et financières de ces travaux

Ces "améliorations" non déclarées posent de nombreux problèmes. Légalement, elles sont invisibles, n'apparaissant ni au Registre de la Propriété, ni au Cadastre.

Cela signifie que, bien qu'elles ajoutent de la valeur à la propriété, elles ne sont pas reconnues officiellement. En cas de contrôle par un organisme public, le propriétaire pourrait être confronté à des amendes, voire à l'obligation de démolir les ajouts.

Les impacts sur la vente et l'achat d'un bien immobilier

Pour un vendeur, ces travaux non déclarés peuvent représenter un défi lors de la mise en vente du bien, car ils ne peuvent être officiellement mentionnés dans les documents de vente. Pour l'acheteur, cela signifie qu'il ne peut pas se fier entièrement aux superficies annoncées dans les annonces ou par les agences.

Ces superficies cachées peuvent également impacter la capacité d'obtenir un prêt, car elles ne sont pas prises en compte dans les évaluations officielles.

Les implications financières lors de l'achat

Cas pratique

Imaginons une maison affichée à 150 m², dont 50 m² n'ont pas été déclarés. Si un acheteur s'attend à obtenir un prêt basé sur la valeur totale de la maison, il pourrait être déçu. Les banques établissent généralement leurs prêts sur la valeur la plus basse entre le prix de vente et l'évaluation officielle, qui ne tiendra compte que des m² déclarés. Ainsi, l'acheteur pourrait se retrouver avec un prêt bien inférieur à ce qu'il anticipait.

Conseils pour ceux qui souhaitent louer leurs propriétés aux touristes

Pour ceux qui envisagent de louer leur propriété, il est essentiel de rester prudent. Il est fortement déconseillé de louer des espaces non déclarés. En cas d'accident ou de problème dans ces zones, les propriétaires pourraient être tenus entièrement responsables, car les assurances ne couvrent généralement pas les espaces non officiels.

Bien que les "vrais-faux" mètres carrés puissent sembler offrir une opportunité d'agrandir ou d'améliorer un bien, les implications légales et financières associées rendent essentiel pour les acheteurs et les vendeurs de s'informer et de procéder avec prudence.

Comment identifier les divergences de superficie

L'achat d'un bien immobilier en Espagne peut être une expérience enrichissante, à condition de bien comprendre les aspects techniques et légaux qui l'entourent. L'une des principales préoccupations pour beaucoup d'acheteurs est la concordance entre la superficie annoncée et la réalité.

Voici quelques étapes clés pour identifier les éventuelles divergences.

Consultation de la "nota simple"

Qu'est ce que la "nota simple" ?

La "nota simple" est un document officiel délivré par le Registre de la Propriété en Espagne. Elle contient des informations détaillées sur un bien immobilier, y compris la description, la superficie, les propriétaires actuels et précédents, ainsi que les éventuelles charges ou hypothèques pesant sur le bien.

Comment l'utiliser ?

Lors de l'achat d'un bien, il est essentiel de demander une copie récente de la "nota simple". En comparant les données de ce document avec celles fournies par le vendeur ou l'agence, on peut identifier toute divergence concernant la superficie déclarée.

Consultation du cadastre

Qu'est-ce que le cadastre ? Le cadastre est un registre public qui répertorie les biens immobiliers d'un pays. En Espagne, il fournit des informations détaillées, notamment des plans et des mesures précises des propriétés.

Comment l'utiliser ?

Consulter le cadastre permet de vérifier la cohérence entre les données cadastrales et la "nota simple". Toute différence peut être le signe d'une modification non déclarée ou d'une erreur administrative.

Comparaison avec les informations fournies par les agences immobilières

L'importance de la vigilance

Bien que la plupart des agences soient professionnelles et honnêtes, il est toujours bon de rester vigilant. Les agences reçoivent leurs informations de diverses sources, et des erreurs peuvent survenir.

Comment procéder ?

Une fois en possession de la "nota simple" et des informations cadastrales, il est judicieux de les comparer avec les données fournies par l'agence. Si des divergences apparaissent, il est crucial de les soulever avant de procéder à l'achat.

En résumé, identifier les divergences de superficie est une étape essentielle lors de l'achat d'un bien immobilier en Espagne. En utilisant les outils à disposition, comme la "nota simple" et le cadastre, et en confrontant ces informations avec celles fournies par l'agence, les acheteurs peuvent s'assurer d'une transaction transparente et sécurisée.

Conseils pour les acheteurs étrangers

Acheter un bien immobilier à l'étranger est une aventure passionnante mais aussi semée d'embûches, en particulier lorsqu'il s'agit de différences culturelles, linguistiques ou réglementaires.

Pour ceux qui cherchent à acquérir un bien en Espagne, il est crucial d'être bien préparé afin d'éviter tout malentendu ou surprise désagréable.

Voici quelques conseils pour les acheteurs étrangers :

Se renseigner sur les méthodes de calcul de superficie

Pourquoi c'est important ?

Comme évoqué précédemment, les méthodes de calcul de superficie varient d'un pays à l'autre. En Espagne, la distinction entre "superficie construida" et surface habitable peut être source de confusion pour les acheteurs non initiés.

Comment faire ?

Avant d'entreprendre toute démarche d'achat, il est conseillé de prendre le temps de se familiariser avec les termes et méthodes utilisés localement. Des ressources en ligne, des forums d'expatriés ou même des ateliers peuvent être utiles pour cela.

Vérification des documents officiels avant l'achat

Quels documents vérifier ?

La "nota simple" et les informations du cadastre sont des documents essentiels pour confirmer la superficie et d'autres détails clés du bien.

Comment procéder ?

Demandez toujours une copie récente de la "nota simple" et comparez-la avec les données du cadastre. En cas de divergence, cherchez à en comprendre la cause avant de prendre une décision.

Éviter les surprises en étant bien informé et accompagné

L'importance de l'accompagnement

Même si vous vous sentez confiant dans votre capacité à naviguer dans le marché immobilier espagnol, avoir à vos côtés un professionnel du secteur, qu'il s'agisse d'un agent immobilier ou d'un avocat spécialisé, peut s'avérer inestimable.

Comment choisir le bon accompagnateur ?

Optez pour des professionnels ayant une bonne réputation et une expérience avérée dans la gestion des achats par des étrangers. Le bouche-à-oreille, les avis en ligne ou les recommandations d'autres expatriés peuvent être de bons points de départ.

Conclusion : prendre en compte la différence de calcul des superficies en Espagne

L'acquisition d'un bien immobilier est sans conteste l'un des investissements les plus importants dans la vie d'une personne ou d'une famille. Lorsque cette acquisition a lieu à l'étranger, et en particulier en Espagne pour nos lecteurs francophones, elle s'accompagne de défis spécifiques et de nuances à prendre en compte.

Récapitulation des points clés

• La superficie d'un logement est un critère essentiel pour de nombreux acheteurs. Toutefois, il existe un décalage notable entre les superficies annoncées et celles perçues, surtout lorsque l'on compare les standards espagnols à ceux des pays francophones.
• Il est essentiel de comprendre les différentes méthodes de calcul de superficie. En Espagne, la notion de "superficie construida" englobe des éléments qui ne sont pas toujours considérés dans d'autres régions, ce qui peut créer des confusions.
• Outre la superficie, le volume habitable est un indicateur précieux, surtout dans les zones urbaines denses comme Madrid ou Barcelone où les espaces peuvent être optimisés en hauteur.
• L'Espagne n'est pas exempte de "vrais-faux" mètres carrés. Les travaux non déclarés peuvent altérer la perception de la taille d'un logement et avoir des conséquences à la fois légales et financières.
• Il est crucial de vérifier et comparer les informations disponibles, que ce soit via la "nota simple", le cadastre, ou les agences immobilières.
• Pour les acheteurs étrangers, être bien informé et accompagné est primordial pour éviter des surprises désagréables et sécuriser son investissement.

L'importance de la transparence ne saurait être sous-estimée.

Elle est au cœur de toute transaction immobilière réussie. De même, exercer une diligence raisonnable, c'est-à-dire vérifier minutieusement toutes les informations, est une étape non-négligeable pour tout acheteur étranger en Espagne.

En fin de compte, le marché immobilier espagnol, riche en opportunités, est accessible à tous, à condition d'être bien préparé, de poser les bonnes questions et de s'entourer des bonnes personnes.

Acheter en Espagne ?